又一家地產央企的上市之路即將結束。

11月17日，大悅城地產（00207.HK）宣布，在今日舉行的法院會議上，親身或委派代表出席法庭會議并投票的計劃股東，已批準通過私有化的決議案，意味著這家在港交所上市12年的商業地產巨頭，即將迎來告別時刻。

計劃生效后，大悅城地產在聯交所的上市地位，預期將于11月27日正式撤銷。此次私有化舉動被業內視為大悅城控股在房地產行業深度調整期，對整體戰略布局進行的一次關鍵優化。

私有化獲批

據報道，大悅城地產是中糧集團旗下的商業地產平臺。截至2024年末，大悅城地產布局了全國五大城市群，擁有或管理32個大悅城、大悅匯和其他商業項目，以及一線城市投資物業、銷售物業、多地豪華酒店等。

今年7月底，大悅城控股正式宣布，大悅城地產將通過協議安排的方式回購股份，并計劃在香港聯交所撤銷上市地位，回購的總代價約29.32億港元。11月17日晚，大悅城地產發布公告稱，親身或委派代表出席法庭會議并投票的計劃股東，已批準通過私有化的決議案。

公告顯示，大悅城地產已發行股份總數為14,231,124,858股，而賦予持有人出席法院會議并就該計劃投贊成或反對票的計劃股份總數為4,729,765,214股。

在法院會議上，合共30名代表2,690,937,836股計劃股份中央結算系統參與者投票贊成批準該計劃的決議案，而只有合共4名代表16,783,082股計劃股份中央結算系統參與者則投票發對批準該計劃的決議案。

大悅城地產在法院會議上獲得計劃股東批準私有化決議，標志著其退市進程正式進入倒計時，根據公告，公司上市地位將于11月27日正式撤銷。

此次退市標志著中糧系地產業務整合進入新階段。協議安排前，大悅城控股集團股份有限公司持股64.18%，得茂持股2.58%，計劃股東持股33.24%。協議安排后，大悅城控股集團股份有限公司持股比例將增至96.13%，得茂持股3.87%，大悅城控股對大悅城地產實現絕對控股。

此次私有化舉動也被業內視為大悅城控股在房地產行業深度調整期，對整體戰略布局進行的一次關鍵優化，通過整合旗下地產業務資源，強化資產統籌配置能力，進而充分釋放多元業態之間的協同潛力。

這一調整還有助于提升母公司對旗下資產的統籌配置能力，促進業務板塊間的資源協同與效率提升?！敖灰淄瓿珊?，公司將增厚對大悅城地產的權益，有利于提升歸母凈利潤?！贝髳偝枪娣Q。

央企地產“A控紅籌”模式迎大考

目前，中糧集團的地產平臺還有A股上市的大悅城控股，大悅城地產是大悅城控股的并表子公司。這種“A控紅籌”的架構，在業內不算特別普遍。

第一財經則引用克而瑞報告強調：“房企私有化主要源于市場壓力、戰略需求與行業環境變化三重驅動，大悅城退市案例驗證了‘A控紅籌’架構在行業調整期的局限性，其整合效果有待觀察，一體化運營模式或許更適應長周期挑戰?！?/p>

在業內看來，股票流動性低、融資功能受限、當前架構增加了公司治理復雜性等原因，是大悅城地產選擇私有化的主要原因，也能為投資者提供退出機會。

過去三年，大悅控股城業績持續虧損，2022年虧損28.82億元，2023年虧損14.65億元，2024年凈虧損約29.77億元，三年合計虧損規模超過70億元。不過，到2025年上半年，大悅城控股實現“扭虧為盈”。如今大悅城地產私有化計劃通過，生效后也將增厚其對大悅城地產的權益，進一步提升其利潤表現。

在我國房地產行業深度調整期，大悅城地產退市具有雙重深意：從企業層面看，私有化將縮短決策鏈條，提升治理效能，促進商業地產、物業開發、酒店運營等核心板塊的跨資源協同，釋放“1+1>2”的聚合效應；從行業層面看，此舉為央國企地產平臺整合提供了范本，通過化解同業競爭、優化資本配置，或可突破行業同質化競爭困局。

正如克而瑞數據分析指出：“當前房企銷售規模連年下滑，私有化是行業深度調整期的必然現象，未來2—3年這一趨勢將持續，市場將經歷更徹底的洗牌與重組。”

近年來，央國企房企私有化退市潮涌。2021年首創置業打響“第一槍”后，中國金茂旗下中國宏泰發展、華發股份旗下華發物業、首創集團旗下首創鉅大相繼退市；2025年五礦地產、大悅城地產緊隨其后，形成年內第三起央國企退市案例。

據統計，2023年4月至2025年10月，已有29家上市房企確定退市，其中港股12家、A股13家，央國企占比近半。分析指出，在融資端收緊、銷售端承壓的背景下，上市平臺已從“資本跳板”淪為“成本負擔”，退市成為企業降本增效、聚焦主業的理性選擇。

對于大悅城地產退市，業內專家普遍持審慎樂觀態度，上市房企接連退市是行業深度調整的必然結果，長期看有利于市場穩定和央企改革。

據《證券日報》報道，房地產專家張宏偉指出：“大悅城退市是央企在房地產新常態下的理性選擇，有助于降低融資成本，聚焦核心業務?！?另據《經濟參考報》引述分析師李宇的觀點：“退市反映了房企估值修復的困難，央企通過私有化可以更快地實施資產處置和業務重組?！?/p>

（經濟觀察網 李強/文）