當房地產的“黃金時代”落幕，土地財政的舊引擎轟鳴聲漸弱，中國城市增長的下一章，該由什么來書寫？

9月12日，瞭望智庫與普華永道在北京聯合舉辦《機遇之城2025》報告（以下簡稱《報告》）發布會暨“從機遇之城看中國機遇”研討會。會議匯聚了來自政、企、學、研各界的權威專家，共同解讀一份覆蓋中國60座城市的綜合評估報告，并就中國城市發展的未來路徑進行深入研討。

《報告》從經濟實力、科技創新、消費活力、數智賦能等十個維度，對城市發展的活力與潛力進行了系統評估。結果顯示，上海、北京、深圳繼續引領發展，但更多城市如常州、煙臺、貴陽等，憑借在新能源、海洋經濟、大數據等細分領域的突出表現，走出了差異化的發展道路，呈現出“各美其美”的多元化格局。

本次研討會的背景尤為關鍵。7月召開的中央城市工作會議確立了城市發展從“量”的擴張轉向“質”的提升的總基調。與會專家的共識是，在房地產行業經歷歷史性深度調整、傳統增長模式難以為繼的當下，中國城市必須重新錨定歷史方位，通過科技創新、產業升級、精細治理和更高水平開放，培育新的經濟增長極。

房地產“深度調整”

中國首席經濟學家論壇理事長、中國金融學會理事連平指出，城市建設、城市發展離不開房地產市場。“十四五”時期是中國房地產市場“持續時間最長、程度最深、供求關系發生極其深刻變化的一次調整”。多項指標顯示，市場已從過去的“供不應求”轉變為“供大于求”。

展望“十五五”，連平認為多項宏觀因素將持續制約房地產復蘇：人口總量下降直接導致購房需求基數萎縮；城鎮化率增速放緩意味著由農民進城帶來的剛性需求高峰已過；居民部門杠桿率高企（目前仍在60%以上）壓制了加杠桿購房的空間；房企存量債務“尾部風險”?依然存在。

這一嚴峻判斷意味著，過去二十多年依賴土地財政和房地產投資拉動經濟增長的城市發展模式已發生根本性轉變。各城市政府、投資者和企業都必須正視這一結構性變化，徹底擺脫路徑依賴，為經濟發展尋找新的、可持續的引擎。

?“存量更新”替代“增量擴張”

國家發展和改革委員會城市和小城鎮改革發展中心主任高國力概括了這種轉變。他提出“兩個轉向”：一是城鎮化從“快速增長期”轉向“穩定發展期”；二是城市建設從“大規模增量擴張”轉向“存量提質增效”為主的階段。

“換期”與“轉段”意味著城市競爭的核心發生了變化。過去，競爭的是土地規模、人口流入和GDP增速；未來，競爭的是產業創新能力、公共服務品質、治理精細度和人居環境。高國力強調，未來城市的核心潛能在于“城市更新”，這不僅包括老舊小區、廠區的改造，更涵蓋了城市功能、產業業態和綜合效益的全面優化與提升。

《報告》的評估結果印證了這一趨勢。普華永道中國公共事務主管合伙人周星指出，中國城市發展已進入“多元化”階段。頭部城市如杭州，在各維度表現均衡；而許多城市則憑借獨特優勢脫穎而出：常州聚焦“發儲送用網”新能源全產業鏈，成為“新能源之都”；煙臺依托海洋經濟成功跨入“萬億俱樂部”；貴陽則搶先布局大數據交易，成為數字先鋒。這些案例表明，在存量時代，差異化定位和特色產業發展是中小城市突破重圍的關鍵策略。

新機遇何在？

盡管傳統增長引擎減弱，但《報告》也揭示了新的增長機遇。科技創新、高水平開放和城市治理現代化成為破局的關鍵。

在科技創新方面，北京在《報告》相關維度中實現“大滿貫”。上海落地超600家外資研發中心，蘇州企業研發投入占比高達85%，合肥聚集全國近1/3的量子科技企業，顯示創新活動高度集聚于頭部城市。

在開放發展方面，成都是唯一躋身開放發展維度前五的內陸城市，南寧成為連接東盟的門戶樞紐，香港依然發揮“超級聯系人”作用。49個觀察城市實現貿易順差，顯示中國城市在全球產業鏈中仍具韌性。

此外，智慧治理成為提升城市韌性的重要手段。杭州通過“城市大腦”優化交通與文旅管理，成都構建“技術與人防互補”的安全感知網，合肥打造城市生命線監測系統，均體現了數字化對城市治理的賦能。

《報告》描繪的不僅是一幅中國城市的競爭力圖譜，更是一張面向未來的轉型路線圖。它揭示了一個根本性轉變：中國城市的發展邏輯正在重構，從過去追求速度和規模的外延式增長，轉向注重質量、效益和可持續發展的內涵式提升。

連平對房地產市場的分析，提醒各方必須正視“十五五”期間宏觀經濟所面臨的結構性挑戰。傳統動能的消退已成定局，但這恰恰倒逼城市尋找新的發展路徑，無論是通過科技創新激活新質生產力，還是通過高水平開放融入全球網絡，抑或是通過精細化管理提升市民幸福感，都意味著城市競爭已進入一場以“品質”和“特色”為核心的新賽程。

未來的城市機遇，將不再均勻分布，而是高度依賴于城市能否精準定位、能否打破同質競爭、能否在細分領域構建起難以替代的優勢。能否在“存量時代”做好“更新文章”，能否在“人口紅利”消退后激活“人才紅利”，將成為決定城市能級能否躍升的關鍵。