當房地產(chǎn)市場持續(xù)四年下行，銷售、投資、房價全面走低，中國城市的增長引擎是否需要重新定義？

9月12日，瞭望智庫與普華永道在北京聯(lián)合發(fā)布《機遇之城2025》報告，并舉辦“從機遇之城看中國機遇”研討會。中國首席經(jīng)濟學(xué)家論壇理事長、中國金融學(xué)會理事連平在會上指出，“十四五”時期是中國房地產(chǎn)市場改革開放以來持續(xù)時間最長、程度最深的一次調(diào)整，市場已從“供不應(yīng)求”轉(zhuǎn)向“供大于求”，區(qū)域分化日益顯著，傳統(tǒng)增長模式面臨根本性轉(zhuǎn)變。

連平在演講中強調(diào)，“十五五”時期，我國將面臨人口下降問題。盡管國內(nèi)在“十四五”時期后半段已經(jīng)全面放開生育政策，但無法根本解決人口迭代的趨勢性發(fā)展。他認為，房地產(chǎn)市場將受人口下降、城鎮(zhèn)化放緩、居民杠桿高企、房企債務(wù)壓力等多重因素制約，未來市場將從收縮逐步走向平穩(wěn)，政策應(yīng)以“適度微調(diào)、分類施策”為主，推動供需再平衡，化解系統(tǒng)性風(fēng)險。

從“供不應(yīng)求”到“供大于求”

連平指出，“十四五”時期中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了深刻調(diào)整。自2021年下半年起，市場趨勢掉頭向下，銷售、房價、投資、工程建設(shè)等關(guān)鍵指標持續(xù)走低，至今已持續(xù)四年，且尚未見明顯企穩(wěn)跡象。

“本輪調(diào)整是房地產(chǎn)行業(yè)和市場在改革開放以來，尤其是2000年行業(yè)快速成長以來最大、最深、持續(xù)時間最長的一輪調(diào)整，”連平表示，“是市場供求關(guān)系發(fā)生深刻轉(zhuǎn)變情況下的一次調(diào)整，無論是總量還是結(jié)構(gòu)均發(fā)生了鮮明和快速的調(diào)整。”

這一輪調(diào)整不僅是周期性波動，更是結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變。從總量看，市場已由過去的“供不應(yīng)求”轉(zhuǎn)變?yōu)椤肮┐笥谇蟆保粡慕Y(jié)構(gòu)看，區(qū)域分化日益明顯，一線城市與部分重點二線城市庫存可控，而三、四線城市則面臨高庫存壓力。

他提到，當前房地產(chǎn)市場的調(diào)整不僅體現(xiàn)在交易量和價格上，也體現(xiàn)在市場主體的行為變化上。“在需求側(cè)，近年來住房銷售持續(xù)大幅放緩，現(xiàn)房銷售占比明顯上升，房價水平持續(xù)下跌。在供給側(cè)，房企金融資源收緊，土地市場擴張勢頭由盛轉(zhuǎn)衰，房地產(chǎn)開發(fā)投資步伐持續(xù)大幅下降。”

人口、杠桿與庫存三重制約

展望“十五五”時期，連平認為房地產(chǎn)市場仍將面臨多重結(jié)構(gòu)性約束。首先，人口總量下降將成為住宅購置需求減弱的重要因素。“房地產(chǎn)需求長期看人口。未來中國總?cè)丝谝?guī)模持續(xù)減少，將會拖累全國新建住宅購置需求。”

其次，城鎮(zhèn)化仍有空間，但增速明顯放緩。“我國城鎮(zhèn)化率每增長1個百分點，新增人均住宅面積約0.63平方米。”連平引用數(shù)據(jù)說明，“到2030年，我國城鎮(zhèn)人口將達到9.83億人，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積將升至44.6平方米，人均住房面積持續(xù)上升。”

此外，居民部門杠桿率已處于高位。“‘十四五’時期末，居民部門的杠桿率為61%左右，處在歷史高位；在達到峰值后開始逐步下降。”連平指出，“由于居民部門存量債務(wù)處于相對偏高的水平，居民部門為了減輕償債壓力，減少房產(chǎn)購置和進行存量債務(wù)提前償還是主要的選擇方式。”

與此同時，房企資產(chǎn)負債率仍維持在75%—80%的高位。“盡管住房金融政策對維持部分房企流動性給予了必要的支持，但當前主要上市房企資產(chǎn)負債率仍然在高負債壓力水平之上，每年仍有15—20%的資金用于還本付息。”連平警告說，“這種情形可能在‘十五五’時期進一步擴散蔓延，進而加劇商業(yè)銀行房企不良貸款規(guī)模和不良率。”

差異化調(diào)控與結(jié)構(gòu)性平衡

面對這一形勢，連平提出，“十五五”時期房地產(chǎn)政策應(yīng)以“促進供需基本平衡、化解系統(tǒng)性風(fēng)險”為核心目標，采取“適度微調(diào)、分類施策”的策略。

在供給側(cè)，應(yīng)加快推進商品房去庫存。“加速推進商品房去庫是推動房地產(chǎn)市場供需平衡的重要工作之一，”連平建議，預(yù)計中央將逐年撥款支持商品房和閑置用地收儲工作，總計專項債投放規(guī)模大約在1-1.5萬億元。

在需求側(cè)，需進一步降低居民購房成本。“預(yù)計‘十五五’時期，個人購房利率將適度下調(diào)房貸利率，總體將個人住房貸款利率保持在低位運行。”連平表示，北京上海深圳所在商業(yè)銀行可能會適度降低購房首付比例。

連平特別強調(diào)區(qū)域差異化政策的重要性。“未來人口向大城市流入仍是主要發(fā)展趨勢，大城市人口集聚性有不小的增長空間。”他分析說，由于一線和高能級城市是全國居民購買力和產(chǎn)業(yè)資源最集中的地區(qū)，地方財政實力相對較強，因此過往土地供給相較于低能級城市更為保守，長期存在供給小于需求的狀況。

他建議，繼續(xù)推進“白名單”項目融資落地，在“十五五”初期階段，達成商業(yè)銀行對房企“白名單”專項貸款的全覆蓋，維持房企正常經(jīng)營的流動性支持；各地應(yīng)推動并落實房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，逐步落實房地產(chǎn)“白名單”項目貸款實際放款工作。

中國房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷一場靜默而深刻的轉(zhuǎn)型。這不僅是一個行業(yè)的周期調(diào)整，更是中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的反映，意味著過去依賴土地財政和房地產(chǎn)投資的發(fā)展模式亟待轉(zhuǎn)變。

當前，房地產(chǎn)已不再扮演拉動增長的主要動力，而是逐步回歸其居住和城市功能服務(wù)的本質(zhì)。政策的角色也正從“強刺激”轉(zhuǎn)向“微調(diào)與護航”，從“一刀切”轉(zhuǎn)向“因城施策”。

在這場調(diào)整中，真正的挑戰(zhàn)在于如何平衡短期風(fēng)險與中長期結(jié)構(gòu)改革，如何在去庫存、防風(fēng)險與穩(wěn)增長之間取得均衡。但值得指出的是，房地產(chǎn)市場“黃金時代”的終結(jié)，也正孕育著新一輪城市發(fā)展邏輯的重構(gòu)。那些率先擺脫房地產(chǎn)依賴、瞄準新質(zhì)生產(chǎn)力、融入?yún)^(qū)域協(xié)同網(wǎng)絡(luò)的城市，將在下一輪競爭中贏得主動權(quán)。