近年來，中國養老產業市場規模呈現穩健增長態勢。艾媒咨詢數據顯示，2027年養老產業市場規模有望達20萬億元以上。

今年年初發布的《中共中央 國務院關于深化養老服務改革發展的意見》提出，到2029年，養老服務網絡基本建成，服務能力和水平顯著增強，擴容提質增效取得明顯進展，基本養老服務供給不斷優化。5月初，中國人民銀行行長潘功勝宣布設立5000億元服務消費與養老再貸款，引導商業銀行加大對服務消費與養老的信貸支持。在業內看來，金融支持養老政策的進一步完善，將助力養老服務產業構建新生態。

在銀發經濟浪潮下，如何借政策之力，實現產業的提質升級？市場化養老機構如何構建服務體系以及商業模式，推動行業向前發展？帶著上述問題，《證券日報》記者深入采訪了行業專家、企業代表以及一線從業人員，試圖從中探尋養老服務產業的高質量發展之路。

市場化養老機構擴圍

“十四五”規劃提出，到2025年，城鄉老年健康服務體系全面覆蓋。為此，近年來各地政府紛紛成立國資康養企業，充分發揮國有資本資源整合的優勢，入局市場。與此同時，險資、房企、科技公司與國有企業形成合力，共同推進養老產業結構優化、服務升級，養老模式逐漸從傳統模式向多元化方向轉型升級。

當前，市場化養老機構主要以三大模式運作：一是由政府或地方平臺主導的“公建民營”模式；二是險資等長期資本推動“保險+養老”等模式；三是聚焦“服務力”的養老模式，這部分以民辦養老機構為主。

在“公建民營”模式方面，數據顯示，截至2024年末，全國有60多家地方國企康養集團，主要采取政府出資，社會力量運營的“公建民營”的養老模式。例如，深業頤居坪山康養中心作為深圳首個養老助殘服務綜合體，由深圳市坪山區人民政府建設，國有養老托育資產管理運營平臺深圳幸福健康產業（集團）有限公司運營。這類政府平臺主體得益于較為強大的資金實力以及政策資源在養老服務產業的發展中具有獨特的優勢，資源稟賦的不同也決定了它們的發展路徑和業務模式各有特色。

在“保險+養老”模式方面，得益于“資金+客源”的天然組合優勢，不少養老機構規模持續擴張。例如，截至2024年底，依托“保險+醫養”復合型服務路徑的泰康之家（北京）投資有限公司（以下簡稱“泰康之家”），已在全國36個城市布局43個項目，其中24家社區已投入運營，服務居民約1.5萬人。

“保險資金具有規模大、成本低、周期長的特點，契合養老產業資金需求。‘養老+保險’模式可借助保險產品提前鎖定客戶，穩定入住率；同時，產業鏈生態已基本實現閉環，向上可聯動養老保險、護理險，向下可整合醫療、康復服務，構建‘保險—服務—社區’一體化生態體系。”上海克而瑞信息技術有限公司旗下北京漾美企業管理有限公司總經理王秀玲向《證券日報》記者表示。

民辦養老機構需要在產品、服務、定位等方面持續升級，探索更具可持續性的運營路徑。觀點指數研究院數據顯示，2024年民辦養老機構占比提升至58%，在整體養老格局中的占比明顯提升，成為推動養老產業發展的重要力量。

從《證券日報》記者調研情況來看，一些市場化程度較好的民辦養老機構正通過優質服務逐漸被消費者接受。

以椿萱茂養老運營管理有限公司（以下簡稱“椿萱茂”）為例，其在北京、上海、成都等一線及核心二線城市已布局近30個養老項目，積累起相對成熟的產品模型與客戶認知，并成為“廣東院舍照顧服務計劃”認可服務機構。

近日，記者到位于北京市順義區的椿萱茂和園長者社區做深度采訪。作為北京首宗A61類養老用地項目，椿萱茂和園已運營近四年。步入大堂，只見幾位工作人員正有條不紊地忙碌著，長者手里捧著咖啡或茶水，有的下棋，有的打牌，不遠處的影音室中傳來輕快的音樂。

在圖書館、舞蹈室、健身區和健康中心，老人們三三兩兩自由活動，有的練習太極，有的跳舞唱歌。椿萱茂工作人員告訴記者，在這里，老人可以組織社團活動，也可以成為社團的“主理人”。

“郭阿姨已經快八十歲了，可你看她那狀態，真跟五十出頭似的。穿上裙子就能跳，給個麥克風就能唱起來，活力十足。”一位工作人員笑著對記者說，自入住以來，郭阿姨不僅擔任“茉莉花舞團”的團長，還代表椿萱茂和園參加社區舞蹈比賽。

一眼望去，這里不像一座傳統認知上的養老院。只有走進老人居住的公寓內部，看到報警系統等適老化細節，以及護理人員常駐的健康照護體系，才能夠感受到養老社區的定位。據悉，椿萱茂和園自2021年7月份投入運營以來，通過社區化、活力化、多元化的服務形態逐步打破社會對于傳統養老機構的刻板印象，成為近年來養老行業走向品質化發展的縮影。

椿萱茂副總經理陳思向《證券日報》記者坦言，“標準化+精細化”的運營能力是支撐公司不斷成長的核心競爭力。

“輕重并舉”激活新養老模式

在眾多發展模式中，市場化養老機構靠“品質服務”蹚出一條新路，與此同時，“養老+地產”“養老+醫療”“養老+科技”等“輕重并舉”新發展模式也在探索中。但無論是哪種商業模式，“輕重并舉”是激活產業發展新模式的大方向，也是有效盤活閑置資產的重要途徑。

在“養老+地產”方面，一些房企正將旗下自持物業作為試驗田，試圖通過引入專業養老運營團隊，實現資產活化與收入再平衡。

“目前市場上存在大量重資產存量資源，養老產業的興起為這些資源的盤活與變現提供了新契機。在各方普遍看好養老行業的背景下，借助養老模式激活存量資產，成為推動產業發展的重要路徑。”椿萱茂總經理助理劉星星表示，養老機構將已有的管理經驗和服務體系對外輸出，也是必然趨勢。

如何設計合作機制成為這一模式跑通的關鍵。“純輕資產模式，很多人一開始并不太能接受，因為它意味著只收咨詢費和管理費，不做業績兜底。”陳思表示，但這個模式一定是有市場的，建議運營方適當降低固定費用，同時參與未來的收益分成，實現和資產方的利益綁定。“運營方可以盤活存量資產，賺服務的錢，資產方則可實現資產增值，大家各取所需。”

在“養老+醫療”服務融合方面，眾多民營養老機構也在積極探索醫養結合的新發展路徑。比如，上海星雙健投資管理有限公司（以下簡稱“復星康養”）依托復星集團在醫藥研發、醫療健康、保險金融以及文旅消費等領域資源，構建“醫藥+醫療+保險+康養+文旅”的服務生態閉環。截至目前，復星康養已擁有18家醫院核定床位6578張，康養板塊總床位超過1.1萬張，并積極與衡水城投、重慶城投等地方平臺展開合作。

再比如，椿萱茂在蘇州開設的護理院，為長期臥床、晚期姑息治療、慢性病患者、生活不能自理長輩及需要長期護理服務的患者提供醫療護理、康復促進、臨終關懷等服務。

更重要的是，在人才缺口難以短期彌合的背景下，科技賦能將成為養老服務的重要補充，“養老+科技”也被視為未來智慧養老的重要支撐力量。

在5月21日召開的具身智能康養機器人協同發展大會上，蘇州麥迪斯頓醫療科技股份有限公司、創耀（蘇州）通信科技股份有限公司等上市公司與上海機器人產業技術研究院等，共同啟動產業協同發展機制，打造康養場景下任務驅動的群體智能平臺。此前，上海傅利葉智能科技有限公司等具身智能科技公司也表示加碼康養場景。

北京安馨康養產業投資集團有限公司董事長鄂俊宇向《證券日報》記者表示：“‘養老+科技’一定是未來的大趨勢，但關鍵在于科技企業要真正理解養老服務的真實場景和需求。未來，無論是照護機器人還是智能設備等其他智慧養老模式，都有望進入老人生活，但產業和科技之間需要更緊密的配合，才能把技術真正轉化為有效的服務。”

運營爬坡慢如何破局？

養老服務產業無疑是長坡厚雪的賽道，但其市場化發展尚處在成長階段，仍需邁過一些難關。

《證券日報》記者在采訪中了解到，當前，市場化養老機構平均入住率約40%，即便是非常優異的養老機構，一個項目從投入開始，也通常需要數年才能實現盈虧平衡，沒有穩定融資、協同主業的支撐，普通運營機構很難堅持下來。

“行業所謂‘不盈利’的核心問題在于投資回收周期較長。”陳思介紹，一般而言，項目需經歷3年至5年才能達到60%以上的穩定入住率，進而實現運營成熟以及穩定盈利空間。

“運營爬坡慢，問題在于整個市場仍處于早期發展階段，客戶觀念尚未真正轉變。”陳思表示，大眾對養老機構的接受度還不高，很多人并沒有真正把它作為一種必要的養老選項。她預計，這一現象或將在未來五年內發生變化。“等到‘65后’‘70后’真正進入高齡階段，開始面對養老現實時，市場需求會更加明確，到那時，市場才算真正成熟。”陳思說。

除資金壓力大與市場培育期長外，人才短缺也是行業發展的瓶頸。數據顯示，截至2024年年末，我國60歲以上人口已超3億，其中失能、半失能老人早已超過4000萬，對專業的服務需求日益增長，但從業者供給嚴重不足。

簡言之，盡管行業養老服務能力不斷提升，但高投入、長周期運營、專業人才短缺等現實挑戰，仍制約著行業發展。如此一來，政策支持與產業模式創新則成為關鍵破局點。

在政策端，2024年，民政部等12部門聯合印發《關于加強養老服務人才隊伍建設的意見》，圍繞養老服務人才“引、育、評、用、留”等關鍵環節，提出系統性政策措施。

各地方政府部門也圍繞人才培養持續釋放政策紅利。當前，多個省份出臺針對養老護理員的培訓補助和入職獎勵機制。以山西為例，自2023年7月份起，對新入職并從事老年服務的人員給予3萬元至6萬元不等的一次性入職獎勵。同時，多地以養老護理員為試點，持續完善養老服務技能人才職業技能等級制度。

在財政金融支持方面，2024年，中國人民銀行等九部門聯合印發《關于金融支持中國式養老事業 服務銀發經濟高質量發展的指導意見》。同時，各地還通過“公建民營”、長期運營合約及運營補貼等方式降低企業前期資本投入門檻，撬動更多社會資本參與養老。

“未來，各地還可以通過加速推廣長護險、深化醫養協同改革、強化土地與稅收支持等多種方式，破解產業發展難題。”王秀玲表示。

破局者已經出現。養老機構正打破傳統單一的機構養老模式，將服務延伸至社區與居家場景，以實現更靈活的運營和更快的盈虧平衡。

“目前，公司主要在三方面延伸居家以及社區服務場景：一是線上智慧，通過設備聯動實現遠程監測和異常預警；二是機構到店，依托全國25家機構，為周邊老人提供助浴、短住等服務；三是上門服務，涵蓋照護、陪診等項目。”劉星星表示，椿萱茂于2024年明確“居家智慧康養”作為戰略賽道，聚焦居家服務與智慧化融合，構建了包含專業照護、醫療救護、學術科研、人才培養等全方位的服務體系。

隨著服務模式日趨多元、政策環境持續優化，帶動有經驗的團隊聚焦提升養老服務能力，推動產業往專業化、長期化的方向走，越來越多資本力量開始加快入場。

“雖然養老行業還是一個新興產業，面臨不少挑戰，但我們確實感受到，現在愿意投資、愿意深入做養老的人越來越多了。”陳思表示。

REITs疏通“投融管退”新通道

隨著資本不斷涌入，養老服務產業更具制度性保障的退出機制也開始逐步成形，特別是在養老REITs政策的推動下，產業正在補齊“退”的一環，為社會資本長期深度參與提供了可預期的制度支撐。

2024年年底，民政部等24個部門聯合發布的《關于進一步促進養老服務消費 提升老年人生活品質的若干措施》明確提出，“支持養老設施納入基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）發行范圍”。

“養老REITs的推出具有三重意義：第一，盤活存量資產、釋放資金用于新建項目；第二，提高運營效率和服務質量；第三，拓寬融資渠道，吸引社會資本進入，減輕財政壓力。”清華大學五道口金融學院研究員、中國保險與養老金融研究中心主任魏晨陽向《證券日報》記者表示，養老REITs不僅能優化資源配置，更有望推動產業從重資產向輕資產、從粗放管理向專業化運營轉型。

“在美國，養老REITs已成為第五大REITs資產類別，股息收益率處于平均水平，高于公寓、工業等剛需類業態。中國養老REITs的發展也契合人口老齡化和資產盤活的雙重趨勢，未來市場空間廣闊。”魏晨陽表示。

產業從業人員率先感受到了這一積極變化。陳思表示，有了明確的退出通道預期后，近年來，更多的企業愿意投資養老項目，包括國家開發銀行等在內的金融機構也逐步涉足養老產業，提供更多的資金支持。

不過，能夠適配的養老標的資源仍比較稀缺。一方面，以重資產模式參與養老產業的主體仍屬少數，主要集中在部分保險機構；另一方面，REITs對于底層資產在規模、穩定收益和規范管理等方面的要求較高，市場中符合條件的項目仍屬鳳毛麟角。

“未來存量資產盤活有望成為養老REITs的重要供給。一些房企或地方國企已開始嘗試將原本用于產業園、長租公寓等用途的存量物業，改造為專業化養老設施，通過引入成熟的養老運營方，實現資產用途轉換和收益提升。這不僅為資金方提供了退出路徑，也為運營方拓展市場提供了制度支持。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對《證券日報》記者表示。

養老產業正在從“碎片化供給”走向系統性“生態構建”。所謂“生態構建”，核心在于貫通“投融管退”各環節，推動產業形成自我造血與良性循環機制。在投資端，險資、地產、科技公司與國有企業等主體正加快涌入；在融資端，政策性金融工具、商業銀行信貸等多元化資金渠道逐步鋪開；在管理端，“保險+養老”“公建民營”“輕資產輸出”等模式并存，提升運營效率與服務供給能力；在退出機制方面，REITs正嘗試打開資本退出的通道。

可以預見，隨著銀發經濟政策扶持加碼，養老產業發展路徑逐漸明晰。未來，除了市場化養老機構讓更多人能夠享受到有品質的養老服務外，相關主體還需要探索更多的路徑，讓更多人“安享晚年”，助力養老事業從“服務供給”邁向“生態構建”的新階段。（王麗新 陳瀟）