1.請您就下半年全國樓市展望談一下看法，主要問題：一是對上半年樓市進行復盤，您認為有哪些值得關注的主要特點？對房企業績波動較大怎么看？市場是否會進一步呈現以價換量特征？

答：年初以來，全國商品房銷售及房價跌幅明顯收窄，部分地區房地產市場發生了積極的變化。截至6月底，商品房銷售面積累計同比下跌3.5%，跌幅較2024年底收窄9.4個百分點；新房價格月均環比下跌0.2%，二手房價格月均環比下跌0.4%，均較2024年月均水平跌幅收窄0.3個百分點。自2024年三季度末政策“組合拳”出臺后，房地產市場總體跌勢放緩，一線和部分重點二線城市去庫有所加快，住宅銷售保持兩位數增長。年內“白名單”專項貸款持續擴圍至8.5萬億元，年內新增近3萬億元，為房企風險管控起到了積極的作用。

根據公開信息，上半年全國房企業績存在分化。與去年同期相比，部分央企、國有的房地產開發商銷售回暖，部分營收同比超過三成，主因是這部分房企的商品房資產主要聚焦在一線和重點二線城市，上半年整體銷量情況不錯。相較之下，由于大部分民營和中小房企存量房產主要是三四線、低能級地區資產，房地產市場需求不濟，導致其營收下降較為明顯，同時還面臨存量土地資產減值等財務壓力。因此，房地產開發商經營狀況差異度較大。

目前，房地產市場仍處于中長期調整階段，房地產開發商資產負債率普遍處于偏高水平；大部分開發商年化銷售能力持續下降，一半上市房企現金短債比不到1，經營性現金流減少導致現金流壓力仍處于高壓水平。下半年房企債券到期償還規模約1756億元，較上半年多增約178億元，較去年同期多增約274億元；還本付息規模大約占整體到位資金的20%，這意味著房企仍將通過各種融資渠道來緩解償債壓力。預計未來一個階段，經營困難的房企仍將采取“以價換量”、“降價促銷”等方式吸引購房者，促進銷售回款。?

2.當前樓市明顯感覺是在止跌回穩之中，但市場并未完全企穩，市場需求不足，恢復基礎尚不牢固，主要是什么原因？什么時候樓市會完成探底？

答：從中長期視角來看，當前我國房地產市場正處于結構調整階段，房地產市場供需結構發生了很大的變化，居民部門購買力與預期收入遠不及過去“地產黃金時代”。城鎮化發展正從過往全面快速發展的階段逐步轉向更為聚焦于城市群、都市圈的發展階段，曾經經歷過“井噴”行情的大部分三四線城市，因長期積累的購房需求已基本釋放，難以成為拉動住房市場的主要“生力軍”。

近年來城鎮居民收入增速放緩至5%左右，金融及銀行理財產品收益率普遍降至2%左右的水平；有的行業開始大面積降薪、甚至于追繳過去獲得的高薪；購房者對房價的預期以看平和下跌為主，居民部門綜合收入增長預期弱化對買房的信心產生負面影響。而受制于資金供給問題，房企經營能力面臨巨大考驗，購房者對于房企樓盤建造質量以及樓宇交付的擔憂情緒不斷增加，購房者的買房行為相較于過去而言更為理性和謹慎。

短期來看，長期施工面積的下降將繼續拖累建安工程建設進程及相關投資。截至2025年6月末底，房地產施工面積年化約為67億平方米，相當于2013年末的水平。受資金供給總體下降因素的影響，預計到2025年底，房屋施工面積（年化）可能降低至64億平方米左右，全年跌幅仍將達到兩位數。由于中央及各地住建部門對房屋新開工保持謹慎態度，房企市場化新開工項目建設總體將保持收縮格局。竣工端自2024年四季度出現快速下滑，這可能與房地產開發商短期流動性支持力度偏弱有關。綜合來看，占到房地產投資六成以上的建安工程投資可能在2025年仍然面臨不小的下行壓力。下半年很可能是本輪房地產深度調整轉向逐步走穩的關鍵階段。鑒于本輪調整已近四年之久，且政策支持力度空前，但庫存卻依然居高難下，實難做出短期市場即可止跌企穩的判斷。

3.展望下半年，樓市走勢如何，對穩樓市有哪些建議？

答：展望下半年，如果沒有更多增量政策出臺的話，基于人口周期及二季度房地產市場表現來看，房地產市場將延續收縮格局。商品房去庫存仍是商品房市場的主線，短期來看房地產市場全面止跌回穩難度較大。宏觀住房政策仍將保持支持態度，房貸市場利率可能適度走低，各地購房門檻總體趨于市場化操作，壁壘減少，幫助剛性和改善性住房需求釋放。預計全年商品房銷售面積同比下降5%左右，新房和二手房價格同比下跌2%-4%。鑒于房地產市場已調整了四年左右，政策和市場環境發生了重大變化，供求關系已相對走穩，預期正在改善，短中期內房價難以再現20%-30%的下跌。

有關部門近期警示國有開發商現金流風險，可能預示著下半年房企拿地行為趨于謹慎。“白名單”貸款項目將繼續落地，商品房收儲及土地專項債的發行速度將有所加快，財政部將逐步下發城市更新專項資金800億元用于老舊小區改造，以補充房企流動性。受制于長期資產負債率偏高、投資回報率的持續下降，房企償債難度依舊不小，預計房企“降杠桿”行為將延續，按照當下年化工程建設能力推算，預計全年投資跌幅可能為-10%左右。

為推動下半年房地產市場止跌走穩，宏觀政策和產業政策應加大力度推進并增強針對性。在需求端，進一步采取措施推動需求釋放。建議進一步適度下調房貸利率，優化個人住房財稅優惠政策。下半年在推動LPR下行的同時，降低住房公積金貸款中長期利率25個基點。由于大城市住房需求體量大，改善性購房需求相對更為強勁，建議大城市所在的商業銀行可以適當減少二套房貸款加點利率幅度20個基點左右。建議適度減免保障性租賃住房稅費要求。對面積不超過140平方米的，可降低稅率25個基點；對面積超過140平方米的，首套住房和二套住房可降低稅率50個基點。印花稅率和個人所得稅在140平方米以上的住宅稅率方面仍有進一步調降的空間。

在供給端，建議出臺針對性更強的政策支持房企，以促進房地產緩跌走穩。據測算，目前“白名單”信貸安排已達8.5萬億元左右，相當于現有開發貸余額的62%左右。建議下半年應加快步伐促其落地，以改善房企流動性狀況。公募REITs作為直接融資工具，底層資產主要以租金收入作為融資基礎，不僅可以滿足這類企業長期持有運營所需的資金，也可以減免傳統債務融資工具（銀行貸款、債券融資）的融資成本壓力，緩解現金流壓力。建議全年資本市場安排千億以上規模滿足相關項目的融資需求，更好地盤活存量資產。為了更好地應對房企風險，做好對不可測或突發“暴雷”現象的出現，建議對財務風險隱憂或影響力較大的全國大型房企，增加非銀融資渠道或不良資產處置計劃的準備工作，引入不良資產管理公司、地方國資等其他機構，加大力度緩釋房企現金流和債務壓力，降低其流動性風險和債務違約風險。建議增加一線和重點二線城市住宅用地供給，滿足當地住房市場和房企需求。