不動產信托財產登記“再下一城”。

記者獲悉，6月9日，上海信托、愛建信托各有一單不動產信托登記案例在上海同步成功落地， 這是繼4月北京轄內兩家信托公司進行首次不動產信托財產登記后，上海轄內信托機構的又一次創新嘗試。

業內人士表示，由于此前受限于信托財產登記制度的缺失，不動產信托業務需通過設立特殊目的載體（SPV）等復雜架構實現，既增加了操作成本，也難以充分發揮信托財產獨立性優勢。京滬兩地的創新實踐，為“不動產裝入信托”提供了制度保障和實踐經驗，將推動信托在養老金融、普惠金融等領域發揮獨特功能與作用，激活萬億級不動產市場新價值。

上海試點將“不動產裝入信托”

6月9日，上海信托、愛建信托各有一單不動產信托登記案例在上海落地，標志著我國不動產信托運用場景進一步拓展至家庭財富定向傳承、銀發老人特殊需要等普惠金融領域，再次展現了信托服務民生需求的獨特價值。

不動產信托主要是指委托人依法將其不動產轉移給信托機構，由信托機構按照委托人的意愿以受托人名義進行管理、運用和處分的信托業務。不過，該信托業務此前長期面臨不動產僅能登記在信托公司名下，不能與信托公司自有財產相區分的問題，難以真正實現信托風險隔離的功能。

2024年12月，北京金融監管局會同北京市規劃和自然資源委員會聯合印發《關于做好不動產信托財產登記工作的通知（試行）》，在全國率先打通不動產信托財產登記路徑。今年4月初，國投泰康信托和外貿信托分別在北京市通州區和昌平區的不動產登記中心進行了首次不動產信托財產登記。

今年5月，上海市委金融委員會辦公室、上海金融監管局、上海市規劃和自然資源局、國家稅務總局上海市稅務局、上海市民政局、上海市浦東新區人民政府聯合發布了《關于開展不動產信托登記試點的通知》（下稱《通知》）。這意味著繼北京之后，上海也開始試點不動產信托財產登記。兩地的試點實踐為“不動產裝入信托”提供了制度保障和操作經驗。

房產定向傳承新嘗試

值得關注的是，此次上海進行的試點，在不動產信托財產登記領域的適用范圍和應用場景上頗有看點。

具體而言，上海信托一單案例是委托人將其名下的商辦房屋作為信托財產，并追加現金資產，通過房屋租金補充其母親的養老金，并將房屋定向傳承給子女，實現委托人家庭提升養老品質、不動產定向傳承和婚前財產獨立等綜合需求，為全國首單“不動產+現金”混合財產形式的家庭服務信托，為大眾家庭財富管理和傳承一攬子服務提供了可復制可推廣的信托參考模式。

愛建信托一單案例則是以獨居老人綜合化需求為服務場景，滿足了高齡獨居老人養老及財富定向傳承需求。該案例中，老人在生前仍保有房屋的運用、處置及收益權，身后則確保其傳承意愿精準落地，實現了對老人資產價值和情感價值的雙重守護，是上海轄內首單以不動產為信托財產的特殊需要服務信托。

“《通知》的相關內容，實現了可將不動產登記為信托財產的效果，解決了潛在的權屬糾紛，保護了信托當事人的合法權益，為業務落地提供了制度保障。”一位信托業研究員表示。

梳理可見，《通知》前瞻性設置了慈善信托專項條款，對慈善信托雙受托人模式的業務場景進行了適用規定，并特別鼓勵圍繞養老助老、特殊需要、家庭服務、公益慈善、風險處置等與民生福祉密切相關的場景開展不動產信托登記試點。《通知》還構建了不動產信托財產“信托產品預登記—申請出具證明文件—辦理信托財產登記—反饋登記結果”全周期的辦理流程，涉及從預登記到信托財產分配或處置等環節，有效實現全流程閉環辦理。

上海信托認為，《通知》鼓勵圍繞多種場景設計信托服務模式，體現了上海未來廣闊的應用場景，為發揮信托制度優勢、激發市場活力、拓寬應用范圍打下了堅實的發展基礎。

激活萬億級存量不動產市場新價值

在業內人士看來，不動產信托財產登記工作的突破，不僅在法律制度上解決了不動產信托的財產登記問題，更有望激活萬億級的不動產市場。

清華大學法學院金融與法律研究中心聯席主任、中國信托業協會專家理事周小明認為，京滬兩地的試點從法律上解決了不動產信托財產登記的問題，令相關信托制度更加完善，信托功能更為健全。在當前信托業回歸本源、積極轉型之際，有望推動資產服務信托的發展。“更重要的是，不動產信托財產登記為‘將房產裝入信托’掃除了制度障礙，讓擁有房產的普通人未來能夠按照自身意愿靈活安排所擁有房產的用途，例如養老、傳承、慈善等，釋放了不動產的流動性，激活了存量資產價值。”

“中國人民銀行《2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查》顯示，我國居民住房資產占家庭總資產比重達59.1%，不動產作為家庭核心資產的地位不言而喻。在以前，很多居民的不動產資產是缺乏流動性的，此次不動產信托財產登記試點迎來新進展，意味著未來不動產信托的發展有望駛入快車道，居民手中的不動產資產或進一步盤活。”滬上一位信托業人士坦言。